Đầu tư Condotel: Rủi ro tăng theo lợi nhuận

Tien ich can ho New City – Nguồn cung tăng, cam kết lợi nhuận “khủng”

Quan sát trên thị trường BĐS nghỉ dưỡng có thể thấy trong 2 năm gần đó , mô hình căn hộ chung cư khách sạn (condotel) trở thành một hiện tượng đầu tư mới, thu hút sự tò mò của giới đầu tư khi mức cam kết lợi nhuận lên đến 8-12%/năm, thậm chí 14%/năm.

Song, với sự bùng nổ mạnh mẽ, thiếu kiểm soát từ nguồn cung ở Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…. đang khiến phân khúc này rơi vào tình trạng tranh giành cả giá cả lẫn chính sách cam kết lợi nhuận.

một vài chính sách bán hàng quảng cáo cam kết lợi nhuận càng quyến rũ dường như đang khiến quý khách ít chú tâm đến một số rủi ro của thị trường này.

Góp mặt trên thị trường Condotel giai đoạn này , có thể kể đến các tên tuổi như: Vinpearl Empire Condotel, Vinpearl Beach Front Condotel tại Nha Trang, Vinpearl Riverview Complex tại Đà Nẵng cam kết lợi nhuận từ 8 – 10%/năm; Condotel Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay cam kết lợi nhuận tối thiểu 9%; Ariyanan Nha Trang cam kết mức lợi nhuận tối thiểu mà khách mua thu được là 40% (đối với căn hướng biển) và 50% (đối với căn hướng thành phố ); Cocobay của Tập đoàn Empire, Panaroma Nha Trang, AB central square Nha Trang với mức lợi nhuận dao động từ 9 – 12%.

Theo thống kê của bộ phận Tư vấn Khách sạn Savills, tại Nha Trang và Cam Ranh, nguồn cung khách sạn và resort thị trường trung bình đến cao cấp được dự đoán sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trung bình hằng năm 29% trong 3 năm tiếp theo. Tương tự, thị trường Đà Nẵng và Phú Quốc cũng có mức tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, lần lượt đạt 30% và 27% trong thời gian 3 năm tới.

Tuy nhiên, thị trường BĐS với tính chất dễ biến động và có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố. Điển hình vào thời điểm 2014 – 2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh do số lượng du khách Trung Quốc và Nga giảm sâu, ảnh hưởng từ việc tranh chấp biển Đông và đồng Rúp mất giá, đã tác động mạnh đến thị trường du lịch. đặc trưng , đối với một số thị trường phụ thuộc chủ yếu vào một vài nguồn khách từ thị trường này như Nha Trang.

do đó , ví như nguồn cầu không bắt kịp với tốc độ tăng trưởng nguồn cung, công suất và giá phòng trong tương lai được tiên liệu sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực và chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc cẩn trọng về hiệu suất kỳ vọng và nguồn ngân sách cho công trình trong những năm sắp tới.

… và những rủi ro nên chú tâm



Ông Rudolf Hever – Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn, Savills Châu Á – Thái Bình Dương cho hay, hiện mang khoảng 36 tổ hợp Ngôi nhà thứ hai (Second Home) đáp ứng hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp đang được vận hành tại Việt Nam. Condote hiện là loại hình được ưa chuộng nhất trong một số sản phẩm Ngôi nhà tiếp theo . Cụ thể, tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung BDS nghỉ dưỡng tại mhững thị trường ven biển chính.

Tuy nhiên, ông Rudolf Hever cũng lưu ý là phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel.

“Trong số đông các trường hợp, chúng tôi thấy được rằng rất ít mhững yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này. Điều này đặc trưng đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu thanh toán cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn toàn như như khách sạn và đạt kết quả vận hành kinh doanh ấn tượng”, ông Rudolf Hever nói.

Thế nhưng, đa số một số quần thể đều không được phép hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc tranh đua gay gắt trong thị trường khiến một vài chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm cũng như tiến hành csbh cam kết lợi nhuận để thu hút người mua.

do vậy , theo ông Rudolf Hever, một vài sản phẩm với chương trình cam kết này càng ngày càng phát triển thành rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít cách hay nhất nhưng phát triển công trình với diện tích lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ có hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng.

một vài rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền làm việc kinh doanh thu về. lúc đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. giai đoạn này , tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số công trình lên đến 12% trong 8 năm.

Còn theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền quản lý cho thuê Condotel có thể gây ra những tranh chấp bất lợi và kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn tín dụng dành cho thị trường Condotel.

“Rủi ro tăng lãi suất tuy đã được kiểm soát tốt trong năm 2016 song không phải là không thể nào xảy ra trong tương lai, đặc thù là tương lai xa đến 6 – 8 năm theo hợp đồng tín dụng mua Condotel. Biến động của lạm phát, tỷ giá hối đoái, kinh phí xử lý nợ xấu, gánh nặng nợ công, tình trạng thâm hụt ngân sách nhà nước… đều là những nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến tăng lãi suất, tác động tiêu cực tới tín dụng dành cho thị trường Condotel”, ông Ánh cảnh báo.

bởi vậy , người mua nên cân nhắc lựa chọn một số sản phẩm mang chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín . Đừng quá hoa mắt vì lợi nhuận cam kết mà không đánh giá , lường trước những rủi ro sở hữu thể xảy ra.

xem thêm Tien ich can ho New City